Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht – Sich als Eigentümer absichern

Eigentümer von Häusern oder Grundstücken obliegen zwei Pflichten: die Verkehrssicherungspflicht (Plicht zur Sicherung von Gefahrenquellen zur Verhinderung einer Schädigung Dritter) sowie die Instandhaltungspflicht (Pflicht zur Beseitigung von Mängeln und Schäden zur Verhinderung einer Schädigung Dritter). Für Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, ist bei Schäden, die in der Immobilie oder auf dem Grundstück passieren, die Privathaftpflichtversicherung ausreichend. Anders ist es jedoch, wenn der Eigentümer die Immobilie nicht selbst bewohnt. Hier wird der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht notwendig, welche für Schäden Dritter aufkommt.

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht springt dabei ein, wenn durch eine vermietete Immobilie oder auch unbebaute Grundstücke bei Dritten ein Schaden entsteht.

Für wen ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sinnvoll?

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist für Eigentümer von vermieteten Immobilien (Ein- und Mehrfamilienhäuser) sowie nicht unbebauten Grundstücken sinnvoll. Geeignet ist sie außerdem für Eigentümergemeinschaften, da über deren Privathaftpflicht meist nicht alle Teile eines Mehrfamilienhauses abgesichert sind. Auch der Verwalter, der sich um alle Angelegenheiten einer Eigentümergemeinschaft kümmert, ist über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgesichert.

Leistungen der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Durch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist der Eigentümer gegen Schadenersatzansprüche Dritter versichert. Es spielt dabei zunächst keine Rolle, ob diese berechtigt oder unberechtigt sind. Die Versicherung springt dabei für Schäden ein, die aufgrund der Verletzung einer Pflicht des Eigentümers eingetreten sind.

Das Versicherungsunternehmen prüft zunächst die Rechtmäßigkeit der Forderung, wenn Schadenersatzansprüche erhoben werden. Bei berechtigter Forderung wird der Schadenersatz geleistet. Ist die Forderung unberechtigt oder aber zu hoch angesetzt, dann wehrt die Versicherung diese ab und übernimmt zudem die Kosten, wenn es zu einem Gerichtsprozess kommen sollte.

Pflichten des Versicherungsnehmers

Dem Versicherungsnehmer, als dem Haus- und Grundbesitzer obliegen die folgenden Pflichten:

1. Verkehrssicherungspflicht

Die Verkehrssicherungspflicht besagt, dass weder Mieter noch andere Personen, die sich im Haus oder auf dem Grundstück aufhalten, gefährdet werden dürfen. Hierzu ist es notwendig, dass der Eigentümer regelmäßige Kontrollen durchführt. Bei Verletzung dieser Pflicht und einem daraus resultierenden Schaden leistet die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Typische Beispiele, bei denen es zu Schäden kommen kann, sind:

  • bei Glatteis vor der Haustür und auf dem Gehweg vorm Haus nicht streuen
  • schlechte Beleuchtung am Hauseingang
  • vor der Haustür oder auf dem Gehweg feuchtes und dadurch rutschiges Laub, welches nicht beseitigt wurde
Haus- Grundbesitzerhaftpflicht

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

2. Instandhaltungspflicht

Im Rahmen der Instandhaltungspflicht muss der Eigentümer das Gebäude so instand halten, dass es keine Schäden bei Dritten verursachen kann. Typische Mängel, die er beseitigen muss, sind unter anderem:

  • morsche Äste an einem Baum auf dem Grundstück
  • lockere Dachziegelockere Platten auf dem Gehweg

Nicht versicherte Schäden

Auch wenn in einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht durchaus viele Schadenereignisse abgesichert sind, wird nicht alles versichert.
Gewerblich genutzte Immobilien sind grundsätzlich nicht im Versicherungsumfang eingeschlossen, ebenso müssen Grundstücke ab einer Größe von 2.000 Quadratmeter anders versichert werden.

Ebenfalls nicht versichert sind:

  • Sachschäden aufgrund von höherer Gewalt und äußerer Einwirkung (z. B. durch Erdbeben, durch Kälte oder Hitze)
  • Sachschäden an einer selbstbewohnten Immobilie
  • Schäden durch Mitbewohner einer häuslichen Gemeinschaft des Vermieters
  • Schäden, die trotz Hinweis der Versicherung auf Mängel durch diese nicht beseitigten Mängel entstehen

Versicherungsbeiträge

Zur Bestimmung der Versicherungsprämie werden folgende Faktoren herangezogen:

  • Versicherungssumme
  • Art des Eigentums (z. B. alleiniges oder gemeinschaftliches Eigentum)
  • Art des Risikos (unbebautes Grundstück, Mehrfamilienhaus)
  • Anzahl von Wohneinheiten
  • bei Vermietung: Jahresbruttomiete für alle vermieteten Wohneinheiten
  • gewünschte Laufzeit
  • Schäden der vergangenen fünf Jahre
  • bei unbebauten Grundstücken: Grundstücksfläche

Übertragung von Pflichten sowie Kosten auf Mieter

Einige Pflichten können vom Hauseigentümer auf die Mieter übertragen werden. Jedoch müssen diese schriftlich festgehalten werden. Oft handelt es sich dabei vor allem um die Streu- und Räumpflicht der Gehwege um das Haus und der Zufahrtswege. Allerdings sollten Eigentümer wissen, dass sie im Schadenfall auch dann haften, wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachgekommen ist. Gemäß § 14 Grundgesetz gilt der Satz „Eigentum verpflichtet“, weshalb Vermieter dafür Verantwortung tragen, dass Mieter ihren Pflichten auch tatsächlich nachgehen. Ist der Mieter seinen Pflichten nicht nachgekommen und es ist dadurch ein Schaden eingetreten, können Vermieter versuchen, die Forderungen an die Mieter abzutreten. Verantwortlich bleibt aber trotzdem der Vermieter.

Gemäß § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist es möglich, die Kosten für eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht auf Mieter umzulegen. Allerdings muss dies eindeutig im Mietvertrag festgehalten werden. Ausreichend ist dabei nicht der Hinweis „Der Mieter hat alle Versicherungskosten zu tragen“. Welche Kosten dies sind, muss im Mietvertrag aufgeschlüsselt werden.

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